近期的房地產市場利好不斷，繼此前貸款融資“第一支箭”、債券融資“第二支箭”落地后，又迎來了一連五項優(yōu)化措施。
11月28日晚間，證監(jiān)會宣布在股權融資方面調整優(yōu)化5項措施支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，被業(yè)內解讀為射出支持房企融資“第三支箭”。
所謂地產融資三支箭：債券、授信、股權。
1第一支箭為信貸融資。
截至目前，六大國有銀行與17家房企開展合作，已披露的意向性授信額度合計為12750億元。
2第二支箭為債券融資。
支持民營企業(yè)發(fā)債融資，預計額度2500億元。
3第三支箭為股權融資。
房地產“股權融資”時隔12年再度放開。
受到這一系列消息影響，這幾天地產股有反彈，房地產終露曙光，甚至表示樓市看到拐點。
市場注意到，“三支箭”不僅力度大，而且落地的速度也異乎尋常。
截至12月1日，至少有8家涉房企業(yè)宣布擬非公開發(fā)行股票進行股權融資。
“三箭齊發(fā)”，充分說明當前形勢下，救企先于救市，而要救企，就要為房企后續(xù)融資提供一定的空間。
Part.1 近期為何連續(xù)出臺系列重磅政策？
根本原因在于中國經濟迫切需要穩(wěn)增長。輿論普遍認為，消費、房地產和平臺經濟是當前制約經濟增長的主要因素，也是讓經濟增長重回合理區(qū)間的關鍵所在。
“三箭齊發(fā)”，市場給予了積極反應。近期房地產板塊出現久違的大漲就是一個證明。
當然，不論救企也好，救市也罷，并非沒有前提條件，那就是必須堅持“房子是用來住的”定位。所以，盡管射出了“第三支箭”，但證監(jiān)會依然強調，募集資金須用于存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等，而不能用于拿地拍地和開發(fā)新樓盤。
不難發(fā)現，“三箭齊發(fā)”，雖然力度夠大，但著力點始終在于穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，堅持“保交樓、穩(wěn)民生、保穩(wěn)定”。
2022年1-11月，TOP10房企銷售額較上年下降34.8%，TOP11-30房企銷售額均值較上年下降47.2%，TOP31-50房企及TOP51-100房企銷售額均值同比分別下降51.1%和42.3%。
百強房企中，銷售額超千億只有19家，較去年同期減少16家，超百億的還有100家，較去年同期減少51家。
要知道，在房企的資金來源中，自有資金僅占一小部分，其余為銷售回款和各類融資，二者占比均在40%左右。
所以，這輪房地產救市的核心是救企業(yè)，保交樓。
Part.2 樓市真的在筑底嗎？
據中指研究院發(fā)布《百城價格指數報告》得出的結論是，11月百城房價跌幅擴大，房價尚未觸底。
數據顯示，全國100個城市新建住宅價格環(huán)比下跌0.06%，跌幅較10月擴大0.05個百分點，且已連續(xù)5個月下跌，二手住宅價格已連續(xù)7個月下跌，環(huán)比下跌的城市數量為75個。
針對北京、上海等十大城市的新房調查數據顯示，杭州、成都、北京環(huán)比上漲，上海環(huán)比持平，廣州、天津、南京、重慶、深圳、武漢環(huán)比下跌，其中深圳跌幅達0.18%。
二手房僅上海環(huán)比上漲，其余城市二手住宅價格環(huán)比均下跌，其中南京、武漢環(huán)比跌幅較大，分別下跌0.72%、0.68%，重慶、成都、杭州及深圳環(huán)比跌幅均在0.3%-0.5%，廣州跌幅最小。
不同城市，不同區(qū)域，甚至不同樓盤的底都不一樣，這也是未來樓市的特點——冷熱不均。
根據螞蟻理財智庫發(fā)布的《2022年第三季度中國家庭財富指數調研報告》顯示，有計劃購房意愿的家庭比例還在繼續(xù)下滑。
目前在地產業(yè)的需求端，現實是投資、投機性需求在逐步消失，而合理的住房需求同時也在萎縮，對此不能不給予格外重視。
地產業(yè)融資的閥門隨政策出臺而頻頻打開，但就房企而言，僅有輸血是不夠的。要想走出困境，必須把房子盡可能多地賣出去，從而實現可持續(xù)發(fā)展。
Part.3 需求端如何激活？
房地產繁榮的時代已經結束了，無論從城鎮(zhèn)化、人均住房面積、還是人口等，都不應該再幻想，地產行業(yè)新的繁榮周期的到來。
過去購房者對樓市的信心有多足，現在的觀望情緒就有多濃。目前的政策支持主要在于供給端的資金面改善，但接下來需求端配套政策也要推出。
按揭利率還有沒有下降空間，首付比例還能不能再降一點，首套房認定政策能不能適時調整，這些都是政策出臺前可以考慮的問題。
可以預見，明年的刺激政策還會加強，但金融政策不直接影響存貸意愿，利率對交易量不敏感，關鍵是信心的修復，需要很長一段時間。
也許個別城市會下猛藥，但從政策延續(xù)性要求上，房住不炒不刺激樓市越來越成熟，能止跌才好，也就是“L”型復蘇。
結合上述政策，2023年的地產業(yè)有望止跌回升。
文章來源： 房地產投融資總裁俱樂部
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